Tras semanas esperando una Sentencia que permita abrir la sección de arrendamientos, por fin nos encontramos con una resolución interesante y que aborda un principio importante: la buena fe contractual. Si vives de alquiler ya sabrás que tienes que ocuparte de todos aquellos gastos a los que te obligues por contrato (SIEMPRE hay que leer el contrato detenidamente y entenderlo), pero si el arrendador quiere que asumas un gasto del que tienes dudas… ¿tienes derecho a pedir su desglose y saber de dónde procede? La respuesta es SÍ, por supuesto, y como veremos acto seguido, la falta de claridad del arrendador a la hora de informarte del motivo u origen del gasto va en contra del principio de buena fe contractual.
El impago de una cantidad que el inquilino se comprometió a pagar por la firma del contrato (por ejemplo el gasto de la tasa de recogida de basuras) permite al arrendador poner fin o resolver el alquiler (artículo 27.2.a) L.A.U.).
1.- El caso.
La propietaria de un piso en Madrid lo alquila a otra mujer por medio de contrato de arrendamiento de 01/12/1998, a razón de 29,00 € mensuales de renta antigua. Sin embargo, en los recibos que pasa mensualmente a su inquilina, la arrendadora también viene incluyendo conceptos por gastos que cada mes varían, que incrementan notablemente las mensualidades, y sobre los que, en un momento dado, aquélla no está de acuerdo por no venir especificados en el contrato de alquiler:
ᐅ Portero automático.
ᐅ Calefacción.
ᐅ Ascensor.
ᐅ Conserje.
ᐅ Desinsectación.
ᐅ Extintores.
ᐅ Caldera.
ᐅ Tasa de residuos urbanos.
La inquilina asumió una obligación muy amplia en el contrato de pagar todos los relacionados con la vivienda. Decía el contrato:
«Así mismo, serán de cuenta de inquilino el pago de energía eléctrica, agua, gas, teléfono, etc.
Y en general, de todos los servicios y suministros que se encuentran instalados o se instalen en el piso alquilado aunque los recibos estén expedidos o extendidos a nombre de otra persona o entidad, así como los gastos de su conservación, reparación, sustitución o modificación que sean necesarias, bien por conveniencia justificada de la propiedad, por ser exigidos por las Compañías suministradoras o por disposición legal».
En ese contexto, la arrendataria, a través de su Abogado, envía el 28/01/2010 una carta a la propietaria, comunicándole su descontento y preocupación por los servicios y gastos que se le están cobrando. El Abogado de la arrendadora le responde de forma evasiva e imprecisa.
Ante esta actitud, desde junio de 2010 la inquilina comienza a consignar las mensualidades de renta y otros gastos en el Juzgado como forma de continuar cumpliendo con su obligación de pago, hasta diciembre de 2011, fecha de la primera Sentencia. Sin embargo, la arrendadora formula DEMANDA DE DESAHUCIO por falta de pago de renta y cantidades asimiladas durante los meses de junio/2010 a julio/2011 contra su inquilina, solicitando la resolución del contrato y que abandone el inmueble.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, considerando que la inquilina tenía obligación de pagar esos gastos tanto por contrato como por su comportamiento anterior, dado que había venido abonándolos hasta entonces. En cambio, las cantidades fueron impagadas por la inquilina, sin que pudieran considerarse válidas las consignaciones al Juzgado. Por todo ello, declaró la resolución del contrato de alquiler, condenando a la arrendataria a que dejara la vivienda, con advertencia de posible lanzamiento.
La inquilina formuló RECURSO DE APELACIÓN, por considerar que el Juzgado hizo una interpretación errónea del contrato, que los gastos no estaban pactados, y que por el contrato de alquiler solo estaba obligada a pagar la renta y los servicios de su vivienda, no los de la finca entera. Además, las consignaciones que la inquilina había hecho mostraban un claro ánimo de cumplir, y por ello le liberaban de la deuda.
La Audiencia Provincial lo estimó entendiendo que la inquilina tenía la obligación de pagar esos gastos (conceptos todos ellos que tenían que ver con el uso diario de la vivienda) por dos motivos:
1º). Se podían entender incluidos en aquella cláusula del contrato.
2º). La inquilina había venido asumiendo su pago durante estos años del alquiler
Sin embargo, la inquilina no se había negado en ningún momento a cumplir con sus obligaciones, sino que el verdadero problema surge porque la propietaria no explica adecuadamente el origen de las cantidades que reclama ante el Juzgado, y por ello no se había comportado conforme a la buena fe contractual al no ser clara cuando la inquilina le pidió información. Merece la pena la transcripción literal del siguiente pasaje de la Sentencia recurrida, por su claridad y contundencia:
«Y no deja de repeler a la inteligencia que se pueda estimar una acción de desahucio por falta de pago cuando la inquilina ha estado consignando puntualmente mes a mes el importe de la renta más el importe de los gastos. Porque el problema no está en que la inquilina no quiera pagar, sino en que la parte arrendadora no quiere explicar».
La propietaria formuló RECURSO DE CASACIÓN (también de infracción procesal), argumentando que infringe, entre otros, el artículo 27.2.a) L.A.U. que permite al arrendador promover la extinción del contrato de alquiler si el inquilino no paga la renta u otras cantidades asimiladas.
2.- La cuestión a resolver.
Si las discrepancias acerca del origen o la justificación de un gasto que el arrendador exige al inquilino permiten a aquél solicitar la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago cuando el inquilino consigna las cantidades en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado.
3.- El Tribunal Supremo resuelve.
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación (también el de infracción procesal), considerando que el arrendatario que no está de acuerdo con tener que pagar algún gasto, o que considere que no se le han justificado suficientemente los motivos por los que el propietario se lo exige, no tiene por qué abonarlo. El mero hecho de que el arrendador avise al inquilino de que debe abonar un gasto, y se lo reclame, no conlleva el deber automático de asumirlo si este no está conforme con tener que pagarlo, o no tiene claro su origen y naturaleza.
4.- Si quieres saber más.
Los actos propios del inquilino que viene pagando unos determinados gastos, denotan conformidad con asumirlos, sin que tiempo después, de forma injustificada, pueda pretender quedar exonerado de los mismos.
Sin embargo, es lógico y jurídicamente asumible el comportamiento del inquilino que requiere al arrendador indicaciones claras y precisas del modo y de la cuantía en que se les repercuten esos servicios. Esta actitud no puede interpretarse como una forma de tratar de eludir el pago de los gastos, sino que quieren saber con certeza cuál es el contenido de su obligación de pago. Quieren saber qué y por qué pagan.
En este caso, la arrendadora tenía obligación de ofrecer a la inquilina los datos necesarios para conocer y comprender los gastos que se le repercutían y su cuantía exacta. Las respuestas evasivas u oscuras a las demandas de información del arrendatario constituyen un comportamiento contrario al principio de buena fe contractual, exigible tanto al arrendatario como al arrendador.
INFORMACIÓN ÚTIL PARA COMPAÑER@S
STS (Sala I) nº 210/2015 de 22/04/2015 -rec. 848/2013-
Ponente: Antonio Salas Carceller
Resolución recurrida: SAP Madrid (Secc. 11) nº 101/2013 de 01/02/2013 -rec. 308/2012-
Motivo de recurso: oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, infracción de los artículos 1.176, 1.177, 1.178, 1.180, 1.157, 1.555.1 º y 1.569.2º C.C. y artículo 27.2.a) L.A.U.
Doctrina reiterada:
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Ismael Ibarra Mirada 